Uzasadnienie

W wyjaśnieniu Ministra Ochrony Środowiska skierowanym na ręce Pani Ewy Kopacz Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 5 marca 2013 roku jako odpowiedź na interpelację Pani poseł Krystyny Łybackiej znak: SPS-023-1502/13 w sprawie wykonania obowiązków związanych z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach przez zarządy spółdzielni mieszkaniowych stwierdzono, że w świetle definicji „właściciela nieruchomości” zawartej w w/w ustawie, obowiązki właściciela nieruchomości określone w w/w ustawie w przypadku spółdzielni mieszkaniowej spoczywają na zarządzie spółdzielni mieszkaniowej. Naszym zdaniem stwierdzenia zawarte w przywołanej interpretacji nie znajdują odniesienia w zapisach ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Powołanie się jedynie na definicję właściciela zawartą w art. 2 ust. 1 pkt.4 w/w ustawy bez analizy kolejnych zapisów ustawy i przypisanie na tej podstawie zarządom budynków spółdzielni obowiązków wynikających z art. 6m ust. 1 i art. 6hustawy jest sprzeczne z zapisami ustawy.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt.4 w/w ustawy przez właścicieli nieruchomości rozumie się „współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością”.

Stąd też zgodnie z w*/w zapisem ustawy za właściciela nieruchomości uważane są wszelkie osoby i podmioty posiadające jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości, w tym również do lokalu w budynku wieloblokowym. Wobec powyższego prócz właścicieli wyodrębnionych lokali w budynkach wielolokalowych, za „właściciela lokalu” zgodnie z zapisami ustawy uważane są również osoby posiadające inne tytuły prawne do lokali, na podstawie których użytkują lokal w budynku wielolokalowym – m.in. na zasadach spółdzielczego własnościowego i lokatorskiego prawa do lokalu i prawa najmu. Na tej tż osobie, naszym zdaniem, bezpośrednio spoczywa obowiązek realizacji art. 6 m ust. 1 i art. 6h ustawy tj. obowiązek składania deklaracji do gminy o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami oraz wnoszenia tych opłat do gminy.

Zapis art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach brzmi:

„ Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których usytuowano odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążą osoby sprawującą zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz 903 oraz z 2044 r. Nr 141, poz. 1492) lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany”.

Z zapisów w/w artykułu wywnioskowano, naszym zdanie niesłusznie, że zarządy spółdzielni są zobowiązane wypełnić obowiązki właściciela w zakresie określania wysokości opłaty za odpady i terminowego jej uiszczania do gminy za osoby fizyczne i prawne posiadające prawa do lokali. Pomijając aspekty dotyczące przeniesienia odpowiedzialności karno-skarbowej z Mieszkańców budynków wielolokalowych na zarządcę nieruchomości przy wykonaniu czynności zwizanych z realizacją zapisów ustawy tj. m.in. odpowiedzialności a prawdziwość danych zawartych w deklaracjach oraz konieczności uiszczania opłat przez zarządcę nawet w przypadku, gdy od użytkownika lokalu wpływają opłaty za gospodarowanie odpadami, pragniemy zwrócić uwagę na fakt, żę spółdzielnie nie zarządzają nieruchomościami na podstawie ustawy o własności lokali , a na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który to artykuł nie został przywołany w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

„Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się , z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuję się odpowiednio.”

W związku z w/w artykułem zarząd, o którym mowa w art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wykonywany przez spółdzielnie mieszkaniową nie jest i nie może być traktowany jako zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, a tylko o zarządzie nieruchomością wspólną jest mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Opisana w w/w artykule sytuacja ma odniesienie jedynie do wspólnot, którymi nie są spółdzielnie funkcjonujące na podstawie zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zarządu wykonywanego przez spółdzielnie nie należy również utożsamiać z zarządem powierzonym, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Przytaczamy poniżej uzasadnienie do wyroku Sądu Okręgowego Warszawa –Praga w Warszawie II Cywilny – sygn. Akt II C 784/10 z 10.11.2011r.:

„Zgodnie z treścią art. 27 ust. 1 i 2 u.s.m.( w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały oraz aktualnie), „ust. 1 w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. Ust.

2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24czerwca 1994r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i a, które stosuję się odpowiednio .”Ponadto jak stanowi powołany przez powódkę art. 27 ust. 3 u.s.m., „Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli stosuje się, z zastrzeżeniem art. 24¹ oraz art. 26.

Z wykładni powołanych regulacji wynika, że Spółdzielnia wykonuje zarząd nieruchomością wspólną „jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u. w.l.” nie zaś „jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l.”. Użycie zwrotu :”jak zarząd powierzony” należy, zdaniem Sądu, interpretować w ten sposób, że zbieżne z wykonywaniem zarządu z art. 18 ust. 1 u.w.l. jest jedynie określenie sposobu i zakresu czynności wykonywanych przez spółdzielnię – lecz bez uzyskania propozycji prawnej tożsamej z zarządcą, któremu współwłaściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną. Gdyby bowiem Spółdzielnia miała w omawianej sytuacji uzyskać status zarządcy, któremu powierzono zarząd (art. 18 ust. 1 u.w.l.), użyte byłoby sformułowanie, że zarząd nieruchomością wspólną jest „wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony o którym mowa w art. 18 ust.1 u.w.l”. Oznaczałoby to, że występuje zbieżność charakteru zarządu (art.18 ust. 1 u.w.l).

Wracając do przedstawionych wyżej wyników wykładni językowej art. 27 ust. 2 u.s.m. należy zatem zauważyć, żę skoro jak wcześniej wyjaśniono, ustawodawca przyjął, iż Spółdzielnia wykonuje zarząd jedynie ”jako” zarząd powierzony, o którym mowa w art.. 18 ust. 1u.w.l. nieuzasadnione jest w ocenie Sądu twierdzenie, że powódka miała status zbieżny z zarządcą umownym w rozumieniu powołanego ostatnio przepisu.

Wobec powyższego w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, nie wskazano na zarządy spółdzielni, jako właściciela wypełniającego obowiązki określone w art. 6 m ust. 1 i w art. 6h ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Stąd też zarząd spółdzielni mieszkaniowej nie może pełnić roli właściciela nieruchomości i składać deklaracji o wysokości opłaty za lokatorów oraz uiszczać opłatę do gminy bez względu na to, cz dotyczy to lokalu zajmowanego na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lokatorskiego prawa do lokalu, najmu lokalu czy też odrębnej własności lokalu, gdyż w żadnym przypadku nie sprawuje on zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Każdy z Mieszkańców, zajmujący na podstawie różnych tytułów prawnych (art. 2 ust. 1 pkt. 4 ustawy) lokale w zasobach spółdzielni , jest odpowiedzialny za złożenie deklaracji o wysokości opłat za gospodarowanie nieruchomościami i wnosić na rzecz Gminy opłatę.

Dopiero gdy w danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię zostaje wyodrębniona własność wszystkich lokali, stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (art. 28 ust. 1 usm) i wówczas to nowopowstały zarząd wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany będzie wykonywać zadania określone w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Przy braku mocowań ustawowych do wykonywania zadań określonych w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach spółdzielnie ni będą mogły m.in. skutecznie:

-żądać od użytkowników lokali złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi,

-przyjmować w/w opłat,

-egzekwować sądownie zaległych należności za w/w opłaty,

-sprawdzać prawidłowość danych zgłoszonych w deklaracji o wysokości opłat np. w przypadku ustalenia opłaty w zależności od ilości osób zamieszkałych.

Należy zauważyć, że w związku z ustawą o ochronie danych osobowych , osoba nabywająca odrębną własność lokalu od innej osoby, nie jest zobowiązana do przedłożenia aktu nabycia odrębnej własności lokalu w spółdzielni. Stąd też Spółdzielnia niejednokrotnie nie jest poinformowana, że lokal ma już innego właściciela. Natomiast akty notarialne kupna-sprzedaży odrębnej własności lokalu są wysłane przez notariusza do właściwej gminy.

Wykonywanie zadań wynikających z art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wiąże się z kosztami obsługi administracyjnej systemu gospodarowania odpadami komunalnymi. Na podstawie art. 6r ust. 2 pkt 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach , gminy mogą pokryć w/w koszty opłatami za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Przeniesienie obowiązku zebrania opłat publicznych z gminy na zarządców powoduje powstanie kosztów obsługi systemu po stronie spółdzielni przez co użytkownicy lokali w spółdzielniach, będą musieli zostać obciążeni kosztami tej obsługi poprzez zwiększenie opłat za użytkowanie lokali i jednocześnie ci sami użytkownicy będą w opłatach za odbiór nieczystości pokryć koszty obsługi administracyjnej systemu w gminie.

Stąd też nie możemy zgodzić się z Interpretacją Ministra Ochrony Środowiska powołaną na wstępie nie mającą odzwierciedlenia w zapisach ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach przez brak w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach zapisów, dotyczących zarządu sprawowanego na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

PREZES ZARZĄDU

Jerzy Jankowski