W literaturze fachowej wymienia się liczbę 2-2,5 mln mieszkań, które trzeba by wybudować, aby osiągnąć standard unijny. Jest to zadanie na dziesięciolecia. Dość powiedzieć, że obecny nasz standard mieszkaniowy odpowiada uzyskanemu przez kraje „starej” Unii w latach 60.ubiegłego stulecia, a więc ok. 50 lat temu.

W art. dr. hab. Mirosława Gorczycy: Dysparytety ważniejszych wskaźników charakteryzujących stan rozwoju mieszkalnictwa Polsce na tle wybranych krajów, [„Rzeczoznawca Majątkowy”, nr. 1(85) styczeń-marzec 2015 r.] możemy przeczytać, że inwestycje mieszkaniowe wynoszą obecnie naszym kraju ok. 2 proc. PKB, wobec ok. 6 proc. w latach 70. XX wieku. Skutek jest taki, że nasz dystans w tym zakresie w stosunku do większości krajów Unii nie tylko nie zmalał, ale przez ostatnie 20 lat wydatnie się powiększył.

Złożyło się na to wiele przyczyn – główną jest jednak wycofanie się Państwa pomocy dla budownictwa mieszkaniowego. Aktualnie jedyną drogą do otrzymania mieszkania jest kredyt i zakup lokalu u dewelopera. Jest to rozwiązanie niespotykane w całej Europie. Dziś w Polsce mieszkania własnościowe stanowią ok. 80 proc. wszystkich lokali w domach wielorodzinnych, więcej jest jedynie w Rumunii- ok. 90 proc. Dla porównania w krajach „starej” Unii niecałe 60 %. Stało się tak oczywiście nie na skutek wzbogacenia się społeczeństwa, lecz poprzez uwłaszczenie mieszkańca symboliczną złotówkę w spółdzielniach i wykup lokali od gmin przy bonifikatach sięgających 90 proc. wartości. Skutki społeczne tego „manewru” znane będą dopiero w dalszej przyszłości.

W wielu krajach o ustabilizowanej sytuacji mieszkaniowej przez wiele lat utrzymywano udział wydatków na inwestycje mieszkaniowe w wysokości ok. 10 proc. PKB lub nawet kilkunastu proc., jak np. w Niemczech, Grecji, Izraelu, Finlandii. Mało tego, w krajach, w których osiągnięto już relatywnie wysoki standard mieszkaniowy: Irlandii, Szwajcarii, St. Zjednoczonych, Kanadzie, Nowej Zelandii, utrzymywano nadal udział inwestycji mieszkaniowych na poziomie 5 proc. PKB.

W liczbie mieszkań budowanych rocznie na 1 tys. mieszkańców plasujemy się na szarym końcu w porównaniu z krajami rozwiniętymi – budujemy 2-4 mieszkania na tysiąc mieszkańców. W krajach intensywnie rozwiązujących kwestie polityki mieszkaniowej budowano rocznie ok. 10 mieszkań na 1 tys. ludności (ale np. w Irlandii 22 mieszkania). Za średnie wynagrodzenie można nabyć obecnie : u nas 0,7 m² lokalu( podobnie jak w latach 70 XX w.), w USA 3,5 m², w krajach UE 2,0 m².

Dystans mieszkaniowy stale więc rośnie, a możliwości jego zmniejszenia są bardzo odległe i właściwie brak jest jakiegokolwiek programu mającego to zmienić.

Oferowane programy pomocowe ”Rodzina na swoim” czy najnowszy „Mieszkanie dla młodych” przynoszą mizerne rezultaty z powodu braku możliwości kredytowych społeczeństwa, na skutek zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, ale również z powodu osłabienia wzrostu dochodów gospodarstw domowych, obawą przed utratą pracy, umowami „śmieciowymi” itd. Pojawiająca się od czasu do czasu informacja o uruchomieniu budownictwa czynszowego, mająca poprawić opinii publicznej zły obraz naszych inwestycji mieszkaniowych, jest typowym humbugiem.

Bank Gospodarstwa Krajowego kupuje u dewelopera gotowy dom mieszkalny i oferuje najem wybranym osobom w wyniku różnych postępowań kwalifikacyjnych. Koszt najmu za 2 pokoje miesięcznie: 1000 zł plus opłaty eksploatacyjne. W Poznaniu trwa aktualnie zasiedlenie jednego domu o 124 lokalach.

Po pierwsze, jeżeli ma to być budownictwo czynszowe na wynajem z prawdziwego zdarzenia, nie może być ono realizowane przez firmy deweloperskie, nastawione przecież na zysk, tylko przez firmy budowlane działające na zasadzie non profit, wzorem przedwojennego SPB, które budowało urzekające do dziś swoją urodą i funkcjonalnością osiedla mieszkaniowe w Warszawie (Żoliborz), Gdyni, Krakowie itd. Po drugie, dla kogo właściwie jest ta oferta? Czynsz najmu zbliżony do rynkowego, wszyscy więc chcą na tym zarobić: i deweloperzy, i banki. Jaka jest społeczna atrakcyjność takiego budownictwa? najlepszym miernikiem atrakcyjności wydaje się stosunek rocznego czynszu najmu do wartości lokalu. W Polsce wynosi on 10-15 %, w porównywalnych krajach kilka proc. (w Grecji tylko 2,4 %).

Dane potwierdzają – im koszt najmu wyższy, tym mniejszy jest rynek. Stworzenie rynku najmu podobnego do krajów rozwiniętych jest w Polsce zadaniem przekraczającym możliwości Państwa w nadchodzących dekadach. W ostatnich dniach dowiedzieliśmy się, że ma ruszyć od 2016 r. rządowy program „ Dobry start Młodych” oferujący mieszkania na wynajem, realizowany przez spółki gminne i spółdzielnie mieszkaniowe. Przewiduje się wybudowanie ok. 10 tys. mieszkań ciągu 3 lat – czyli rocznie 3 tys. lokali!.

To dreptanie w miejscu, dziś jedyną drogą jest reaktywacja budownictwa spółdzielczego, korzystając z potencjału kadrowego i organizacyjnego, jakimi dysponuję jeszcze spółdzielnie. To duży atut, nie trzeba tworzyć nowych bytów prawnych do realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wymaga to jednak przełamania stereotypów u rządzących i przede wszystkim powrotu możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w przyszłości być może również lokatorskiego. Mieszkania lokatorskie wymagające udziału środków budżetowych w koszcie budowy ( w latach 70 ok. 50 % kosztów budowy domów spółdzielczych umarzanych było w ciężar budżetu Państwa) w dzisiejszych realiach budżetowych, a zwłaszcza dalszym zadłużaniu się Polski, wydają się mało realne; ich powrót nawet przy mniejszym zaangażowaniu budżetu to sprawa dalszej perspektywy. Powrót natomiast mieszkań własnościowych jest tylko kwestię woli politycznej – jest to obojętne dla budżetu. Spółdzielnie mieszkaniowe dysponują też własnym majątkiem, który może być zabezpieczeniem kredytu, bo to Spółdzielnia zaciągałaby kredyt na budowę, a nie poszczególni członkowie. Zachowana byłaby przy tym dyspozycyjność mieszkania w postaci sprzedaży, darowizny itp.

Spółdzielnie budujące dziś mieszkania ( w niewielkim wymiarze- ok. 3 tys. rocznie), działają jak deweloperzy. Musi powstać wspólnota Mieszkaniowa. Niewiele ma to wspólnego z ideą spółdzielczą. Domy powinny powiększać majątek spółdzielni, Spółdzielnia powinna nimi zarządzać, tam też powinny powstać więzi spółdzielcze- tworzyć się nowa społeczność w miejscu zamieszkania.

W 1956 r. po październikowej odwilży, gdy okazało się, że państwo nie jest w stanie samo zaspokoić potrzeb mieszkaniowych, wrócono do spółdzielni mieszkaniowych, aby wykorzystać środki ludności do budowy. Lecz w latach 1956-1958 dynamika budowy mieszkań przyspieszała bardzo powoli, wkłady mieszkaniowe były wysokie. Dopiero po ustawie o zakładowych funduszach mieszkaniowych w 1958 r., gdy pracownicy uzyskali możliwość wnoszenia wymaganych wkładów mieszkaniowych, budownictwo znacznie przyspieszyło.

Potrzeba teraz ustawy ze śmiałą wizją i trwałym charakterze, z programem na wiele lat. Inaczej czeka nas pogłębiająca się zapaść i znaczne pogorszenia nastrojów społecznych. Bomba Mieszkaniowa już tyka…

Materiał źródłowy: Administrator 6/2015

FOTO: archiwum GSM