lat 2022 – 2025. Jak ocenia Pan aktualną sytuację Spółdzielni na ten czas – początek 2024r?

Wybrana przez Walne Zgromadzenie Członków w maju 2022r. Rada Nadzorcza jest w połowie swojej kadencji – licząc maj i czerwiec 2025 roku jako jej koniec. Od czerwca 2022 r. będącego początkiem naszej pracy przeżyliśmy bardzo pracowity okres. Rok 2022 to rok 120-lecia Gnieźnieńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Jubileusz ten zaznaczony był różnymi akcentami, między innymi szczególnie uroczysty przebieg miał XXX Jesienny Bieg Osiedla Winiary podczas którego wszyscy uczestnicy otrzymali pamiątkowe medale i okolicznościowe gadżety przygotowane na ten jubileusz. Ponadto wszyscy członkowie Rady Nadzorczej przeszli szkolenie w zakresie aktualnie obowiązującego systemu ochrony danych osobowych RODO. Należy zaznaczyć, że rok 2022 to czas pozostałości po pandemii Koronawirusa a przede wszystkim okres konfliktu zbrojnego za granicą naszego państwa. To wszystko wywołało ogromny wpływ na sytuację gospodarczą wielu firm, w tym naszej Spółdzielni.

W jakim stopniu wpłynęło to na sytuację ekonomiczną Spółdzielni?

Gwałtownie rosnące ceny przekładały się również na koszty utrzymania naszych mieszkań. Postępująca inflacja również nie sprzyjała bezpiecznemu administrowaniu zasobami Spółdzielni. Mimo tych wszystkich trudności sytuacja ekonomiczna Gnieźnieńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej pozostała niezagrożona chociaż przełożyło się to na spadek dochodów przez nią osiąganych. Rok 2023 to kolejny rok, w którym pomimo wielu zawirowań w tej aktualnej sytuacji w kraju i trwającego konfliktu zbrojnego na Ukrainie, stale rosnących cen, w wielu dziedzinach Gnieźnieńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej udaje się utrzymać dobrą pozycję na rynku zarządzania nieruchomościami. Wszystkie plany Spółdzielni realizowane były w miarę możliwości na bieżąco jak np. plany remontowe, zakończenie podłączenia wszystkich budynków na osiedlu Tysiąclecia do instalacji ciepłej wody użytkowej, rozpoczęcie budowy kompleksu 90 garaży przy ul. Lednickiej, czy powstanie nowych parkingów na osiedlach Jagiellońskim Piastowskim. To tylko niektóre z zadań realizowanych przez naszą Spółdzielnię. Rada Nadzorcza zmieniła również od lipca 2023r. system cotygodniowych dyżurów członków Rady Nadzorczej które obecnie są kontynuowane w nowej formie po wcześniejszym umówieniu się co do tematyki i terminu spotkania. Kontakt taki jest możliwy praktycznie przez cały tydzień, z każdym z członków Rady Nadzorczej, w terminie dogodnym dla członka Spółdzielni. Zmiana spowodowana była brakiem zainteresowania cotygodniowymi dyżurami ze strony członków spółdzielni. Praktycznie na dzień dzisiejszy na 11 tys. członków zamieszkujących nasze zasoby jest 3 – 4 stałych członków zgłaszających ciągłe problemy w jej funkcjonowaniu.

A jak zmieniły się zasady rozliczania centralnego ogrzewania?

W grudniu 2022 roku zatwierdzone zostały zmiany w sposobie rozliczania centralnego ogrzewania. Nastąpiła zmiana podziału kosztów ogrzewania na 60% koszty stałe 40% koszty zmienne (dotychczas podział ten wynosił 50% / 50%). Powyższe miało na celu ograniczenie dysproporcji w zużyciu ciepła
i wyeliminowanie sytuacji, w których mieszkanie ogrzewa się wykorzystując ciepło przenikające od sąsiadów, bądź też wychładzanie mieszkań co ma miejsce szczególnie w przypadku lokali niezamieszkałych.

Kolejne zmiany wymogło rozporządzenie ministra klimatu i środowiska z 7 grudnia 2021r w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości
i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych
w indywidualnych rozliczeniach. W myśl rozporządzenia wprowadzono pojęcia minimalnego
i maksymalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła w lokalu. Oznacza to że mieszkańcy, którzy zużyli dużo ciepła będą mieli umniejszony koszt ogrzewania, a tym, którzy zużyli mało bądź zużycie w ich lokalu było zerowe koszt ogrzewania zostanie powiększony. Minimalny koszt zmienny zakupu ciepła zależny od zużycia w lokalu w przeliczeniu na 1m² powierzchni lokalu jest równy 0,5 krotności średniej wartości kosztu zmiennego budynku wyznaczonego dla powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości. Maksymalny koszt zmienny zakupu ciepła zależny od zużycia w lokalu w przeliczeniu na 1m² powierzchni lokalu jest równy 2,5 krotności średniej wartości kosztu zmiennego budynku wyznaczonego dla powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości.

Panie Przewodniczący, ale rok 2023 przyniósł również nowy temat w działalności Spółdzielni.

Tak, rzeczywiście Gnieźnieńska Spółdzielnia jest jedną z pierwszych, które przystąpiły do ogłoszonego przez Rząd programu „Prosument lokatorski”. Program ten ma zapewnić tani prąd do części wspólnych nieruchomości
a uzyskane nadwyżki mają przyczynić się do obniżenia opłat za mieszkanie
i ewentualne zwiększenie funduszu remontowego danego budynku. Programem tym objęto 28 budynków GSM na których firma Columbus zamontowała urządzenia fotowoltaiczne. Rozliczenie z tyt. Tego programu będzie miało miejsce już w roku 2024.

No właśnie, a co czeka naszą spółdzielnię w roku 2024?

Spodziewamy się że będzie to również rok pełen niepewności i niespodzianek. Będzie on trudny zarówno dla mieszkańców jak i Spółdzielni. Największym wyzwaniem są rosnące koszty utrzymania naszych budynków. Wysokość opłaty eksploatacyjnej uzależniona jest od wydatków związanych z utrzymaniem budynku oraz przynależnego terenu. Inflacja, która w 2023r wyniosła 11/4% znajduje swoje odbicie w fakturach spływających do Spółdzielni. Znaczny wpływ na kształtowanie się cen towarów i usług ma również wzrost płacy minimalnej od 01.01.2024r o 17,8% i o 1,4% od 01.07.2024r. Sytuacja ta wymusza na nas podejmowanie niepopularnych decyzji związanych z podwyżkami opłat za mieszkania. Podobnie jest w przypadku opłat za fundusz remontowy. Jest jeszcze duża grupa budynków, która wnosi opłaty według stawek ustalonych przed wielu laty. Tutaj również zobowiązani jesteśmy do urealnienia tych opłat. Pragniemy zaznaczyć, że stałą troską Rady i Zarządu jest monitorowanie kosztów własnych w celu minimalizowania skali podwyżek opłat. W roku 2024 zmieniamy również zasady kwalifikowania budynków do programu „Prosument lokatorski”. O włączeniu budynku do w/w programu mają decydować właściciele mieszkań w podjętych uchwałach. Dobiega końca budowa 104 garaży przy ul. Lednickiej. Obserwujemy duże zainteresowanie ich nabyciem przez członków Spółdzielni. Nasze budynki w większości realizowane były w okresie powojennym. W związku z tym potrzeby remontowe są ogromne. Jako Rada Nadzorcza musimy zawsze znaleźć złoty środek pomiędzy tym co konieczne a co możliwe do wykonania. Należy życzyć sobie abyśmy w spokoju przy wsparciu samorządów, właścicieli mieszkań przy pełnym zrozumieniu tej szczególnej sytuacji wszystkich członków Spółdzielni mogli realizować stojące przed nami zadania.

Sekretariat Rady Nadzorczej

FOTO: archiwum GSM

jw