Olbrzymia część budynków spółdzielni mieszkaniowych została wybudowana, a niekiedy nadal jest wznoszona na gruntach niestanowiących ich własności, lecz oddanych w użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego treść i granice zostały zasadniczo określone w przepisach kodeksu cywilnego oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W świetle przepisów art. 232-243 k.c. stanowi ono prawno rzeczową formę korzystania z gruntów Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego i ich związków. W doktrynie i orzecznictwie utrwalony został pogląd, że jest ono prawem na rzeczy cudzej, pośrednim pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz że w tej hierarchii jest bliższe prawu własności. W doktrynie podkreśla się przy tym, że po wejściu w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), a także po zmianach przepisów kodeksu cywilnego dotyczących tego prawa (ustawa z dnia 23 sierpnia 1996 r. o zmianie ustawy – kodeks cywilny – Dz. U. Nr 114, poz. 542) nabrało ono bardziej uniwersalnego charakteru o treści bardziej zbliżonej do prawa własności niż to było dotychczas.

Nastąpiło bowiem rozszerzenie zarówno przedmiotu użytkowania wieczystego o grunty jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, jak i kręgu użytkowników wieczystych, a ponadto nastąpiło uwolnienie zawarcia umowy o użytkowanie wieczyste od czynności o charakterze administracyjnoprawnym i przesądzenie tym samym o charakterze cywilnoprawnym tej instytucji.

W świetle art. 233 k.c. użytkownik wieczysty zarówno osoba fizyczna, jak i prawna (spółdzielnia mieszkaniowa) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Dodać trzeba, że z przepisu art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika z kolei, że oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a także wpisu w księdze wieczystej, przy czym wpis do księgi wieczystej tego prawa ma charakter konstytutywny.

W świetle powyższych wywodów należy stwierdzić, że użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego. Ustanawianie i znoszenie tego prawa oraz kształtowanie elementów jego treści następuje co do zasady na podstawie oświadczeń woli stron, a więc czynności cywilnoprawnych pomiędzy właścicielami i użytkownikami wieczystymi. Dlatego też rozstrzyganie ewentualnych sporów pomiędzy tymi podmiotami należy do sądów powszechnych. Dotyczy to również opłat obciążających użytkowania wieczystego..

W wyroku z dnia 3 stycznia 2008 r. sygn. I FSK 116/07 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że opłaty związane z ustanowieniem użytkowania wieczystego są zobowiązaniami cywilnoprawnymi, uiszczanymi bez wezwania na rzecz właściciela gruntu, a do zmiany stawek tych opłat mają zastosowanie zasady cywilnoprawne. W konsekwencji powyższego działania organów jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków związane z oddaniem gruntów w użytkowanie wieczyste oraz wiążące się z tym uiszczanie przez użytkowników wieczystych (w tym spółdzielnie mieszkaniowe) opłat ustalanych na podstawie zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie mają charakteru działań podejmowanych przez te organy w sferze prawa publicznego.

Artykuł przedrukowany z miesięcznika „Domy Spółdzielcze” (styczeń 2009 r.).