ws. hipoteki

Treść art. 44 ust.2¹ zasadniczo nie budzi zastrzeżeń, ponieważ mówi o tym, że po dokonaniu podziału (nieruchomości) powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy zabezpieczającej kredyt z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia kredytu, zabezpieczonego poprzednio hipoteką, która wygasła, Spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z tego kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art. 40.

W Gnieźnie podjęta została przez Radę Miasta Gniezna uchwała Nr XX/207/2004 z dnia 26.03.2004 r. zmieniona uchwałą Nr V/42/2007 z 31.01.2007 r., a dotycząca wykupu gruntów z użytkowania wieczystego na odrębną własność z bonifikatą 99,9%. Uchwała ta jest jakby dopełnieniem ustawy z dnia 14.06.2007 r. zmieniającej ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, a dopuszczającej przekształcenie mieszkań lokatorskich i własnościowych w odrębną własność za przysłowiową „złotówkę”, a także wykupu gruntu pod lokalami z użytkowania wieczystego w odrębną własność. Spółdzielcy więc składający wnioski o ustanowienie odrębnej własności lokalu zgodnie z art. 12 ust. 1 i 17¹⁴ usm składali do Gnieźnieńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Gnieźnie równolegle drugi wniosek, zgodnie z art. 35 ustawy, a dotyczący przyznania własności gruntu za wynagrodzeniem (z bonifikatą 99,9%).

W tej sytuacji Sąd Wieczystoksięgowy w Gnieźnie zachowuje się dwojako.

Jeżeli doszło do sytuacji, że najpierw podpisywano akty notarialne ustanawiające odrębną własność lokali i akty te zostały złożone przez notariusza w Sądzie Wieczystoksięgowym, to Sąd stosuje procedurę nieobciążania księgi wieczystej tzw. budynkowej danej nieruchomości obciążeniami hipotecznymi figurującymi w księdze głównej. Nieobciążona tzn. czysta pozostaje również księga lokalowa.

Jeżeli natomiast najpierw wykupiono grunt pod lokalami lokali od Urzędu Miasta (z bonifikatą), a później po tej czynności były ustanawiane odrębne własność lokali, to Sąd Wieczystoksięgowy przenosił obciążenia hipoteki z księgi głównej na księgi budynkowe (niezależnie od ich liczby oraz do pełnej wysokości hipoteki na każdej księdze). Księga lokalowa pozostawała nadal czysta.

Spółdzielnia Mieszkaniowa wielokrotnie zwracała się do Sądu o równe traktowanie członków Spółdzielni i nieprzenoszenie hipotek na nieruchomości, której one nie dotyczą i które powstały z tzw. podziału księgi głównej. Spółdzielnia wskazywała również nieruchomości na które należy przenieść hipotekę, ale pisma Spółdzielni pozostawały bez odpowiedzi. Sąd zażądał zgody banku na przeniesienie hipoteki. Z tego stanu faktycznego rodzą się dwa problemy do wyjaśnienia.

Fakt wygaśnięcia hipoteki (z mocy prawa) i przeniesienie jej na inną działkę ustanowioną przez Spółdzielnię (powinna to być działka na potrzeby której zaciągnięto kredyt lub w razie konieczności inna), nie jest kwestionowany przez bank PKO BP S.A. (opinie w załączeniu). Mimo to Spółdzielnia poddaje w wątpliwość wysokość opłat, które bank ewentualnie pobierze przy okazji realizacji tej sytuacji.

Pierwsze zapytanie dotyczy więc oceny prawidłowości postępowania banków w zakresie problemów wysokości opłat (bank powołuje się na swoje taryfy opłat i prowizji). Opłaty te ponosi co prawda Spółdzielnia, a nie jej członkowie, tak jak pisze bank, jednakże wszystkie koszty i wydatki Spółdzielni ostatecznie obciążają spółdzielców.

Drugie pytanie dotyczy prawidłowości postępowania Sądu Wieczystoksięgowego. Spółdzielnia uważa, że Sąd postępuje niezgodnie z art. 44 ust. 2¹ usm.

Spółdzielnia prosi więc o skierowanie zapytania do Ministra Sprawiedliwości (na które Pan Poseł na pewno uzyska szybką odpowiedź), jak sądy powinny interpretować zapisy art. 44 usm. Na odpowiedź oczekują tysiące spółdzielców, którzy nie godzą się z praktyką, którą stosują sądy, a mianowicie „przepisują” (w omawianym drugim przypadku) całość hipoteki na wszystkie powstałe z podziału działki.

Z góry dziękujemy za zajęcie się tą sprawą w imieniu wszystkich zainteresowanych spółdzielców.