III CZP 42/13

„Czy wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, wynikających z art. 13 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm.), stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 2 tej ustawy?”

(postanowienie Sądu Okręgowego w Legnicy z dnia 21 marca 2013 r.,
II Cz 65/13, S. Kornatowicz, J. Pratkowiecka, R. Figurski)

     Sąd Okręgowy podniósł, że wytoczenie powództwa przez wspólnotę mieszkaniową przeciwko jej członkowi o zapłatę należności wynikających z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.

Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) może być traktowane jako czynność zwykłego zarządu i zarząd wspólnoty może ją podjąć samodzielnie albo zlecić ją tzw. administratorowi, z drugiej zaś strony możliwe jest przyjęcie, iż czynność ta przekracza zwykły zarząd i wówczas jest potrzebna uchwała właścicieli zezwalająca zarządowi na wytoczenie powództwa oraz udzielenie administratorowi stosownego pełnomocnictwa.

Jak zauważył Sąd drugiej instancji, do czynności zwykłego zarządu należą sprawy związane z bieżącą działalnością wspólnoty, do których można zaliczyć pobieranie i ewidencjonowanie należnych od członków wspólnoty opłat, a kontynuacją pobierania opłat może się wydawać ich dochodzenie na drodze sądowej również
w ramach zwykłego zarządu. Takie rozwiązanie służy przyspieszeniu odzyskiwania zaległości i nie powoduje konieczności dalszych działań w postaci uzyskania dodatkowej uchwały właścicieli, natomiast art. 22 ust. 3 powołanej ustawy, zawierający katalog – choć otwarty – czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w zakresie postępowań sądowych obejmuje jedynie wytoczenie powództwa o sprzedaż lokalu członka wspólnoty w drodze licytacji.

Sąd Okręgowy stwierdził również, że o ile pobieranie od właścicieli lokali należnych opłat jest czynnością bieżącą związaną z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, o tyle wystąpienie w tym zakresie na drogę sądową może być już uznane za działanie wykraczające poza bieżącą „obsługę” wspólnoty, ponieważ powództwo zostaje skierowane przeciwko członkowi wspólnoty i wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów przez wszystkich współwłaścicieli. Gdyby przedmiotową czynność zaliczyć do czynności zwykłego zarządu, to decyzję o tym mógłby podejmować zarząd wspólnoty pełniący wobec wspólnoty jedynie funkcję wykonawczą i realizujący interesy wspólnoty, w tym także pozywanego jej członka.

Sąd drugiej instancji powołał się także na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08 (OSNC 2009, nr 12, poz. 158), w której stwierdzono, że reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy, i uznał, iż bardziej przekonujące jest drugie z omówionych stanowisk, gdyż uwzględnia ono status prawny wspólnoty jako ogółu właścicieli, chroni wystarczająco interes każdego z nich i nie wyposaża zarządu, ani tym bardziej administratora w nadmiar uprawnień. Względy pragmatyczne nie muszą mieć tu decydującego znaczenia, zwłaszcza że przedmiotowa czynność może zostać przekazana zarządowi do samodzielnej decyzji, co jednak byłoby wolą samej wspólnoty.